Vivienda pública en alquiler: ¡por fin una prioridad!

Hoy, según publica el diario “El País”, la ministra Trujillo ha anunciado que en el próximo plan de vivienda 2009-2012 prácticamente desaparecerá la vivienda de protección oficial destinada a la venta para apostar decididamente por la vivienda pública en alquiler. Personalmente me parece un gran acierto. En post anteriores comentaba como en España existe un déficit respecto a otros países de Europa en este tipo de viviendas, y como para determinados colectivos como jóvenes y personas mayores, es una solución óptima y que facilita tanto el acceso a precios razonables a los servicios de vivienda como la movilidad y la prestación de otros servicios complementarios. Pero además la venta de vivienda pública genera problemas de corrupción, sobreprecios, dinero negro y transmisiones fraudulentas. Por lo que, al final, todos los años el ministerio de la vivienda emplea enormes cantidades de recursos en la promoción de vivienda a precios inferiores a los del mercado que en buena medida acaban en manos inadecuadas. Sin embargo la construcción de un parque de vivienda pública en alquiler permite al Estado mantener el control de dichos recursos y destinar en cada momento las viviendas a aquellos ciudadanos más necesitados, estabilizando el mercado de alquileres de una forma mucho más duradera. Lo dicho, un acierto, sólo espero que en un país tan aficionado a la compra se entienda y que al final no pase como la anunciada reducción de las deducciones fiscales a la compra de vivienda que, siendo absolutamente imprescindible para moderar los precios, se desestimo por impopular, aunque los auténticos destinatarios de las deducciones sean, en realidad, los promotores.

Vivienda dotacional para jóvenes y personas mayores en Barcelona

Para atender la necesidad de vivienda de los colectivos de jóvenes y personas mayores que no disponen de recursos económicos suficientes, el Ayuntamiento de Barcelona ha impulsado un nuevo modelo que consiste en la construcción de un tipo de vivienda llamada dotacional. Estas viviendas son de superficie reducida, con servicios comunes, con un alquiler asequible y contratos de una duración determinada (de cinco años), para asegurar la rotación de los adjudicatarios en el caso de viviendas para gente joven. Para informarse de las condiciones de acceso a estas promociones puede consultarse el apartado de los requisitos y los operadores que las promueven. Como podéis ver la tipología y los colectivos a los que van destinados estas viviendas son muy parecidos a los de Parla, comentados en el post anterior. Sin embargo, teniendo en cuenta la población de una y otra localidad, la iniciativa de Parla ha de generar sin duda un impacto mayor.

Vivenda pública de alquiler en Parla

El Ayuntamiento de Parla lleva a cabo una de las política de construcción de vivienda pública en alquiler más intensas de España. Su plan es construir 1.400 viviendas entre 2004 y 2009, un número realmente importante para una población de 95.000 habitantes. Las viviendas, de 40m2 útiles, son destinadas a jovenes entre 20 y 35 años, mayores de 60 y mujeres con cargas familiares. En todos los casos la renta de la unidad familiar no debe exceder en 3,5 veces el salario mínimo interprofesional. El precio del alquieler está entre los 200 y 250 euros y se revisa anualmente de acuerdo con el IPC. Las viviendas se edifican sobre parcelas municipales destinadas a equipamientos, lo que inicialmente me generó algunas dudas acerca de las consecuencias finales sobre la disponibilidad de servicios públicos o su localización. Sin embargo la mayor parte de estos terrenos se encuentran dentro de la actuación conocida como Parla Este, que supone, además de la construcción de 12.800 viviendas (el 83% de protección pública) la reserva adicional de suelo para 8 colegios de primaria, 4 de secundaria, 4 escuelas infantiles, un estadio de atletismo/centro de alto rendimiento, palacio de exposiciones y congresos, biblioteca, piscina/balneario, dos centros de salud, etc. por lo que las dotaciones están garantizadas.

Vivienda VI: el Modelo Holandés

Holanda es el país de Europa occidental donde la vivienda pública, principalmente de alquiler, supone un porcentaje mayor sobre el total de vivienda disponible. La política de vivienda holandesa es por lo tanto una referencia en esta cuestión, y el análisis de sus objetivos, evaluaciones, autocríticas y nuevas tendencias imprescindible como paso previo a la puesta en marcha de cualquier política de vivienda pública.

En la actualidad las prioridades de la política de vivienda del gobierno holandés, como consecuencia principalmente de la mejora del nivel de vida de su población, se han reorientado hacia la calidad y no hacia la cantidad, y pasan por:
· Permitir una mayor influencia de los arrendatarios en sus viviendas y entornos
· Mejorar la calidad del parque de viviendas
· Aumentar la capacidad de elección
· Diversificar la oferta
· Asegurar viviendas baratas para los individuos de bajos recursos
· Promover desarrollos urbanos sostenibles, respetuosos con el entorno
· Todo ello sin perder el control público sobre el mercado de vivienda y cooperando con las sociedades de vivienda y el sector privado.

Con está finalidad se han empezado incluso a plantear privatizaciones parciales del parque de viviendas, que en Holanda pertenecen en buena medida a instituciones conocidas como “Housing Associations” Empresas sociales sin animo de lucro que en la actualidad se autofinancian, pero inicialmente contaron con importantes ayudas públicas para financiar sus déficit y construcciones. Este movimiento privatizador, estimado en unas 700.000 viviendas entre 2000 y 2010, viene determinado por una demanda social de vivienda en propiedad que ha ido creciendo en los últimos años como consecuencia del aumento del nivel de vida, lo cual resulta comprensible si tenemos en cuenta que, en un país rico como Holanda, sólo un 52% de las viviendas es propiedad de sus ocupantes. Pero esto no significa ni mucho menos, cómo hemos visto en la enumeración de los objetivos en política de vivienda, que se haya renunciado a la existencia de un importante parque de vivienda pública, eso sí, redimensionado, de forma que la vivienda en propiedad alcance el 65% del total.

La política actual holandesa sobre vivienda se recoge en el documento “What people want. Where people live” y más información puede obtenerse en la página web del Ministerio de Vivienda Holandés.

Vivienda V: Problemas de la Vivienda Pública en Alquiler

En anteriores post he defendido la idea de construir en España un parque de viviendas públicas en alquiler, al igual que se ha hecho en otros países de Europa. Aunque las viviendas públicas en alquiler tienen importantes ventajas, ya comentadas en otras ocasiones, como contribuir a estabilizar el mercado inmobiliario y posibilitar la provisión de servicios de alojamiento a precios ventajosos, los parques de viviendas públicas en alquiler han generado en otros países algunos problemas que no debemos obviar. Así que, ya que empezamos más tarde, aprovechemos al menos para no cometer los mismos errores. Explorando un poco la red he encontrado un informe elaborado por Nelliana Villoria Siegert para el Banco Interamericano de Desarrollo en 2004, titulado: Que hacer con la vivienda pública en alquiler. En él se pone de manifiesto como el problema fundamental de este tipo de vivienda es su mantenimiento y administración. La separación de usuario y propiedad hace que estas viviendas no estén todo lo cuidadas que debieran. A menos que la administración gaste importantes cantidades de dinero en su reparación, se corre el riesgo de acabar generando barrios o zonas degradadas. En dicho estudio se exploran diversas soluciones al problema acometidas por distintos gobiernos. En algunos países, como la propia Holanda, se está considerando incluso vender algunas viviendas a sus inquilinos. A mi se me ocurre, seguramente sin mucho fundamento, un modelo intermedio. ¿Qué ocurriría si en vez de vender la vivienda para siempre se vendiese su uso, transmisible con determinadas condiciones, por sólo 5, 10 o 30 años? De esta manera la adquisición de un derecho prolongado en el tiempo sería un importante estímulo para cuidar la finca, evitando los problemas mencionados. Es sólo una idea, pero en China se hace algo parecido. Otra posibilidad son los alquileres con opción de compra, así la gente no tiene la sensación de "estar tirando" el dinero ni de "perder ningún tren", ejemplos de esto último los hay más cerca, en Getafe o Fuenlabrada por ejemplo.

Vivienda IV: la Corrupción en la Vivienda Pública

Una de las razones por las que creo que el alquiler es mejor que la venta cuando hablamos de viviendas de protección oficial es la corrupción que es susceptible de generarse en este último caso, normalmente de consecuencias irreversibles. Muchas viviendas de protección oficial no se venden a personas que cumplan los requisitos necesarios ni por los precios oficialmente estipulados. En algunas comunidades autónomas, como Madrid, es frecuente que constructores, adjudicatarios y agencias inmobiliarias exijan importantes cantidades de dinero B como pago suplementario para tener acceso a una de estas viviendas. Es el riesgo de vender algo a un precio inferior al mercado sin los controles necesarios: aparece un mercado negro en el que algunos son capaces de apropiarse de las subvenciones implícitas en los precios regulados. En otros casos los beneficiarios obtienen sus viviendas no en virtud de pagos ilegales suplementarios sino gracias a sus relaciones con las cooperativas adjudicatarias del suelo. Es urgente un sistema de adjudicación transparente, unificado y controlado para toda España. Si alguien duda de las afirmaciones realizadas puede ver el siguiente video de youtube gravado en la Comunidad de Madrid. A la vista del video vuelvo a plantearme algo ya comentado en un post anterior: ¿de qué vale que los ayuntamientos vendan su suelo barato a los promotores si al final algunos se comporta así?

Vivienda III: la Vivienda Pública en Europa

En un post anterior razonaba que ante una demanda de vivienda desbordada como la actual, era más razonable destinar el importe de los gastos fiscales originados por las deducciones por la compra de vivienda al estímulo de la oferta. Una buena forma sería la promoción pública de vivienda en alquiler, ya que, en comparación con otros países de la UE, en España apenas existe este tipo de vivienda. En la siguiente tabla puede observarse que en países como Holanda, Suecia, Dinamarca o Francia una buena parte de las viviendas en alquiler son de titularidad pública. Pero, además, las viviendas públicas en alquiler reprendan un porcentaje muy alto del total de viviendas disponibles. Llama la atención el 34% de Holanda o el 21% de Suecia, que contrastan dramáticamente con el 0,9% de España, especialmente si tenemos en cuenta que en la mayor parte de estos países por “social housing” se entiende viviendas de propiedad pública o de instituciones sin ánimo de lucro, mientras que en el caso de España estas estadísticas engloban todo tipo de vivienda en alquiler con precio regulado por la administración, aunque sea de titularidad privada.

Esta desigual situación con respecto a los demás países europeos nos permite pensar que la vivienda pública en alquiler tiene aun mucho camino que recorrer en España. La vivienda pública aporta estabilidad al mercado y permite realizar una oferta permanente de servicios de alojamiento en condiciones ventajosas y adaptada a la renta u otras circunstancias personales de los ciudadanos. Por no hablar de las ventajas asociadas a un mayor parque de viviendas en alquiler sobre la movilidad geográfica laboral o como solución para determinados colectivos como estudiantes, jóvenes, etc.

Para más información consultar Housing Statistic in EU 2004

Excesos y complejos: el tabú del urbanismo

La sociedad en general, y la izquierda en particular, tiene miedo a analizar el problema de la vivienda desde una óptica de mercado. Es como si un análisis realista del asunto, que identificase las verdaderas fuerzas que determinan el precio de la vivienda con el fin de actuar sobre ellas, fuese algo impuro, propio de especuladores. Tenemos miedo a hablar de oferta y demanda, precios de equilibrio, beneficios extraordinarios y cualquier otra cosa que pueda dar la impresión de que en un tema tan delicado nos resignamos a los dictados del capitalismo o, incluso algo peor, nos sumamos a él.

Así por ejemplo se ha instalado la mayor parte de la ciudadanía la idea de que es algo perverso que los ayuntamientos puedan beneficiarse de la revalorización del suelo que poseen. Parece asumindo, casi un principio moral, que las administraciones deben vender su suelo barato, pues supuestamente así contribuyen a moderar el precio de las viviendas. Pero lo cierto es que lo único que se consigue malvendiendo el patrimonio público es que sean los promotores los que se apropien de los beneficios de la actividad urbanizadora, olvidando que son las administraciones, principalmente los ayuntamientos, los que le dan valor al suelo mediante los servicios que proporcionan y a los que dedican buena parte de sus recursos.

Claro que con la que está cayendo ¿qué alcalde se atreve a obtener importantes beneficios en la venta de un terreno público? pero yo me pregunto ¿es acaso mejor que sea un empresario el que se apropie de esa plusvalía? ¿no es más susceptible de corrupción una venta en beneficio de un particular que en beneficio de todo un municipio?

Lamentablemente esa forma "temerosa" de pensar ya está instalada incluso en la legislación. En la ley asturiana del suelo se prohíbe por ejemplo la venta de suelo público mediante subasta si tiene una calificación apropiada para usos residenciales, obligando en este caso a la construcción de vivienda protegida aunque su situación o tipología no sea en absoluto apropiada para la edificación de este tipo de vivienda. Como consecuencia de ello se corre el riesgo de acabar finalmente permutando dicho suelo por otros de un valor muy inferior, pues obviamente el "mercado" de permutas es mucho más imperfecto, menos transparente y ofrece menos oportunidades. Si por ejemplo un ayuntamiento poseyese suelo en la zona residencial más cara de la ciudad apto para construir 100 viviendas unifamiliares. ¿Tendría sentido construir 100 "chalets" protegidos? ¿Por qué la ley no permite vender ese terreno en subasta para dedicar esos recursos a construir no 100 sino 400 viviendas protegidas en otro sitio? Es necesario reflexionar y darse cuenta que sólo con un planteamiento realista del asunto, y aprovechando, desde la honradez, pero sin complejos, todos los recursos de que disponemos podremos darle una solución al problema de la vivienda.

Pero junto con los “complejos ideológicos” mencionados, a veces también tomamos decisiones difíciles de explicar. Pienso por ejemplo en expropiaciones de suelo en beneficio de empresas mixtas, en las que un porcentaje importante aunque minoritario del capital, y del beneficio, corresponde al sector privado. O la discriminación a favor de la compra y en detrimento del alquiler de las deducciones fiscales.

Por todo ello, y aunque este sea además un asunto de cierta complejidad técnica, es necesario romper el tabú y hablar más de urbanismo, sin complejos, sin prejuicios, y con el espíritu abierto y constructivo con el que normalmente abordamos la discusión política.

Dada la dificultad “técnica” del tema agradezco cualquier corrección sobre las afirmaciones hechas.

Vivienda II: las deducciones

En un post anterior argumentaba que la escalada del precio de la vivienda se debe principalmente a un incremento brusco de la demanda. El gobierno debe valorar por lo tanto si la utilización de los instrumentos de que dispone para moderar o estimular dicha demanda es la adecuada a la actual coyuntura. Basta con hojear cualquier libro de microeconomía o hacienda pública para saber que en estas circunstancias las deducciones por la compra de vivienda acaban beneficiando a los promotores, constructores y propietarios en vez de a sus destinatarios originales. Además dicha redistribución de recursos a favor de constructores y propietarios supone un elevado coste para el conjunto de los contribuyentes. El presupuesto del Estado para 2005 recoge un gasto fiscal de 3.076 millones de euros, en torno a un 0,9% del PIB, como deducciones por compra de vivienda. ¿No sería más razonable dejar de utilizar esos recursos para estimular la demanda y utilizarlos en cambio para estimular la oferta?

Otras posibles medidas beneficiosas serían eliminar el sesgo actual a favor de la compra de vivienda, en detrimento del alquiler, o prolongar los plazos de inversión de las cuentas vivienda, para evitar que nadie se sienta obligado a comprar simplemente por razones fiscales.

Para más información sobre este asunto se puede consultar un magnífico estudio de José García-Montalvo, profesor de economía de la Universidad Pompeu Fabra.

Vivenda I: el precio.

La vivienda es un tema central de la gestión local, ya que de entre los principales asuntos que preocupan a los ciudadanos, tales como empleo, inmigración o terrorismo, es probablemente en vivienda donde los ayuntamientos gozan de unas mayores competencias y capacidad de actuación.

El análisis del “problema” de la vivienda es complejo y requiere un espacio considerable. Por esa razón dividiré mis comentarios en varios “post” centrando cada uno de ellos en un aspecto de la cuestión.

Obviamente el problema de la vivienda es, en primer lugar, un problema de precio, pues viviendas se construyen y en abundancia. Así que empezaré comentando cuales son las razones que nos han llevado a la actual “escalada”. Aunque las siguientes reflexiones puedan parecer en algún momento demasiado obvias, creo que la dificultad del asunto exige analizar el problema paso a paso y de raíz. De otra manera los atajos pueden llevarnos a regalar zapatillas kelyfinder.

Utilizando las herramientas más rudimentarias del análisis económico podemos decir que si un bien dispara su precio ha de ser por una de dos razones (o por ambas): una escasez de la oferta o un gran aumento de la demanda. Teniendo en cuanta que en España se construyen anualmente más viviendas que en Alemania, Francia y el Reino Unido juntos, es evidente que nos enfrentamos fundamentalmente a un problema de demanda. Lo cual será importante recordar cuando nos atrevamos a proponer soluciones.

Efectivamente en los últimos años varios factores han contribuido ha disparar la demanda de vivienda: drástica reducción de los tipos de interés, aumento del empleo y de la población (como consecuencia de la emigración), e incremento de la demanda de residencias turísticas por parte ciudadanos de la zona euro principalmente. Ante esto la oferta ha reaccionado con incrementos importantes, pero claramente insuficientes, ya que inevitablemente existen rigideces a corto plazo imposibles de superar. Pensemos en el tiempo que lleva realizar un plan de ordenación urbana, someterlo a información pública, aprobarlo, adquirir solares, conseguir licencias y finalmente construir las viviendas. Añadamos a eso la escasez de mano de obra cualificada en determinadas especialidades y por último, pero no por ello menos importante, la falta de interés de promotores y constructores por inundar el mercado contribuyendo así a la contención de los precios. Especialmente cuando saben que, en un mercado alcista como el de los últimos años, los solares que no edifican hoy les permitirán ganar mucho más dinero mañana.

Ante esta situación la teoría económica nos dice que será el propio mercado el que, ya más pronto que tarde, logre absorber dicho exceso de demanda, de forma que los precios y beneficios del sector vuelvan a una situación de normalidad en línea con los demás sectores económicos. Sin embargo también es evidente que no podemos fiarlo todo al correcto funcionamiento de las reglas del mercado y que los poderes públicos deben velar porque las mencionadas rigideces se reduzcan, la competencia se produzca y, finalmente, los plazos se acorten.

Este obvio y sencillo análisis nos permite establecer las bases para un programa de actuación en materia de vivienda. Si como hemos dicho se trata fundamentalmente de un problema de demanda lo primero que deberíamos preguntarnos es si las administraciones públicas cuentan con elementos para moderar dicha demanda. Esto nos lleva a un asunto central a mi modo de ver el problema: las subvenciones públicas a la compra de vivienda, que será el tema del segundo comentario. Hemos hablado también de las rigideces de la oferta, así que en posteriormente hablaré de que medidas podrían contribuir a agilizar la oferta. Todas las reflexiones anteriores se realizarán dentro del modelo actual de propiedad, industria y promoción, por lo que creo adecuado no concluir el asunto sin cuestionar el propio modelo y valorar otros posibles escenarios, cuestión a la que dedicaré un comentario final.