La vivienda es un tema central de la gestión local, ya que de entre los principales asuntos que preocupan a los ciudadanos, tales como empleo, inmigración o terrorismo, es probablemente en vivienda donde los ayuntamientos gozan de unas mayores competencias y capacidad de actuación.
El análisis del “problema” de la vivienda es complejo y requiere un espacio considerable. Por esa razón dividiré mis comentarios en varios “post” centrando cada uno de ellos en un aspecto de la cuestión.
Obviamente el problema de la vivienda es, en primer lugar, un problema de precio, pues viviendas se construyen y en abundancia. Así que empezaré comentando cuales son las razones que nos han llevado a la actual “escalada”. Aunque las siguientes reflexiones puedan parecer en algún momento demasiado obvias, creo que la dificultad del asunto exige analizar el problema paso a paso y de raíz. De otra manera los atajos pueden llevarnos a regalar zapatillas kelyfinder.
Utilizando las herramientas más rudimentarias del análisis económico podemos decir que si un bien dispara su precio ha de ser por una de dos razones (o por ambas): una escasez de la oferta o un gran aumento de la demanda. Teniendo en cuanta que en España se construyen anualmente más viviendas que en Alemania, Francia y el Reino Unido juntos, es evidente que nos enfrentamos fundamentalmente a un problema de demanda. Lo cual será importante recordar cuando nos atrevamos a proponer soluciones.
Efectivamente en los últimos años varios factores han contribuido ha disparar la demanda de vivienda: drástica reducción de los tipos de interés, aumento del empleo y de la población (como consecuencia de la emigración), e incremento de la demanda de residencias turísticas por parte ciudadanos de la zona euro principalmente. Ante esto la oferta ha reaccionado con incrementos importantes, pero claramente insuficientes, ya que inevitablemente existen rigideces a corto plazo imposibles de superar. Pensemos en el tiempo que lleva realizar un plan de ordenación urbana, someterlo a información pública, aprobarlo, adquirir solares, conseguir licencias y finalmente construir las viviendas. Añadamos a eso la escasez de mano de obra cualificada en determinadas especialidades y por último, pero no por ello menos importante, la falta de interés de promotores y constructores por inundar el mercado contribuyendo así a la contención de los precios. Especialmente cuando saben que, en un mercado alcista como el de los últimos años, los solares que no edifican hoy les permitirán ganar mucho más dinero mañana.
Ante esta situación la teoría económica nos dice que será el propio mercado el que, ya más pronto que tarde, logre absorber dicho exceso de demanda, de forma que los precios y beneficios del sector vuelvan a una situación de normalidad en línea con los demás sectores económicos. Sin embargo también es evidente que no podemos fiarlo todo al correcto funcionamiento de las reglas del mercado y que los poderes públicos deben velar porque las mencionadas rigideces se reduzcan, la competencia se produzca y, finalmente, los plazos se acorten.
Este obvio y sencillo análisis nos permite establecer las bases para un programa de actuación en materia de vivienda. Si como hemos dicho se trata fundamentalmente de un problema de demanda lo primero que deberíamos preguntarnos es si las administraciones públicas cuentan con elementos para moderar dicha demanda. Esto nos lleva a un asunto central a mi modo de ver el problema: las subvenciones públicas a la compra de vivienda, que será el tema del segundo comentario. Hemos hablado también de las rigideces de la oferta, así que en posteriormente hablaré de que medidas podrían contribuir a agilizar la oferta. Todas las reflexiones anteriores se realizarán dentro del modelo actual de propiedad, industria y promoción, por lo que creo adecuado no concluir el asunto sin cuestionar el propio modelo y valorar otros posibles escenarios, cuestión a la que dedicaré un comentario final.
El análisis del “problema” de la vivienda es complejo y requiere un espacio considerable. Por esa razón dividiré mis comentarios en varios “post” centrando cada uno de ellos en un aspecto de la cuestión.
Obviamente el problema de la vivienda es, en primer lugar, un problema de precio, pues viviendas se construyen y en abundancia. Así que empezaré comentando cuales son las razones que nos han llevado a la actual “escalada”. Aunque las siguientes reflexiones puedan parecer en algún momento demasiado obvias, creo que la dificultad del asunto exige analizar el problema paso a paso y de raíz. De otra manera los atajos pueden llevarnos a regalar zapatillas kelyfinder.
Utilizando las herramientas más rudimentarias del análisis económico podemos decir que si un bien dispara su precio ha de ser por una de dos razones (o por ambas): una escasez de la oferta o un gran aumento de la demanda. Teniendo en cuanta que en España se construyen anualmente más viviendas que en Alemania, Francia y el Reino Unido juntos, es evidente que nos enfrentamos fundamentalmente a un problema de demanda. Lo cual será importante recordar cuando nos atrevamos a proponer soluciones.
Efectivamente en los últimos años varios factores han contribuido ha disparar la demanda de vivienda: drástica reducción de los tipos de interés, aumento del empleo y de la población (como consecuencia de la emigración), e incremento de la demanda de residencias turísticas por parte ciudadanos de la zona euro principalmente. Ante esto la oferta ha reaccionado con incrementos importantes, pero claramente insuficientes, ya que inevitablemente existen rigideces a corto plazo imposibles de superar. Pensemos en el tiempo que lleva realizar un plan de ordenación urbana, someterlo a información pública, aprobarlo, adquirir solares, conseguir licencias y finalmente construir las viviendas. Añadamos a eso la escasez de mano de obra cualificada en determinadas especialidades y por último, pero no por ello menos importante, la falta de interés de promotores y constructores por inundar el mercado contribuyendo así a la contención de los precios. Especialmente cuando saben que, en un mercado alcista como el de los últimos años, los solares que no edifican hoy les permitirán ganar mucho más dinero mañana.
Ante esta situación la teoría económica nos dice que será el propio mercado el que, ya más pronto que tarde, logre absorber dicho exceso de demanda, de forma que los precios y beneficios del sector vuelvan a una situación de normalidad en línea con los demás sectores económicos. Sin embargo también es evidente que no podemos fiarlo todo al correcto funcionamiento de las reglas del mercado y que los poderes públicos deben velar porque las mencionadas rigideces se reduzcan, la competencia se produzca y, finalmente, los plazos se acorten.
Este obvio y sencillo análisis nos permite establecer las bases para un programa de actuación en materia de vivienda. Si como hemos dicho se trata fundamentalmente de un problema de demanda lo primero que deberíamos preguntarnos es si las administraciones públicas cuentan con elementos para moderar dicha demanda. Esto nos lleva a un asunto central a mi modo de ver el problema: las subvenciones públicas a la compra de vivienda, que será el tema del segundo comentario. Hemos hablado también de las rigideces de la oferta, así que en posteriormente hablaré de que medidas podrían contribuir a agilizar la oferta. Todas las reflexiones anteriores se realizarán dentro del modelo actual de propiedad, industria y promoción, por lo que creo adecuado no concluir el asunto sin cuestionar el propio modelo y valorar otros posibles escenarios, cuestión a la que dedicaré un comentario final.
2 comentarios:
VIVIENDA=DERECHO CONSTITUCIONAL,BIEN SOCIAL NO SOLO ECONOMICO
Cuando se habla de la vivienda, además de considerarla como un bien económico, debemos de tener en cuenta su dimensión social y especialmente su configuración como derecho constitucional que de alguna manera debemos de proteger sin llegar a ser algo universal como quien va al médico o a la escuela, pero si teniendo muy en cuenta las necesidades de ciertos colectivos: en primer lugar los jóvenes que tratan de independizarse, en segundo las personas mayores que tienen pocos recursos y en tercero caulquier otro grupo que tenga debilidades objetivas que se deban de cubrir desde el punto de vista de una sociedad inclusiva.
El precio de mercado de la vivienda, que es de lo que trata el post, se analiza desde un punto de vista económico, lógicamente. Otra cosa es que la vivienda tenga otras connotaciones o merezca un tratamiento público, por supuesto, pero si de lo que se habla es de que el precio de la vivienda sube y lo que se quiere es entender por qué sube, mejor nos dejamos de derechos constitucionales, que está muy bien y son verdad, y aplicamos efectivamente el análisis económico, que una vez que hayamos entendido lo que pasa será cuando podamos plantear políticas de actuación para defender esos derechos constitucionales y sociales que todos asumimos
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